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Loi LOM : tout savoir sur les obligations, droits et aides pour équiper votre copropriété en bornes
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Depuis la loi LOM borne de recharge copropriété (loi d’orientation des mobilités de 2019), la question des bornes de recharge dans les parkings d’immeubles s’est imposée comme un enjeu majeur.
En tant qu’opérateur de borne de recharge en copropriété, Amperus vous explique ce que prévoit cette loi pour faciliter l'accès à la recharge pour les résidents. Près d’un Français sur deux vit en copropriété, mais seulement 15 % sont aujourd’hui pré-équipés ou ont voté pour une solution de recharge collective.
Alors, la loi LOM borne de recharge copropriété oblige-t-elle votre copropriété à installer des bornes de recharge sur son parking ? Quelles sont les nouvelles règles et comment en bénéficier ?
La loi LOM borne de recharge copropriété n’impose pas à une copropriété d’installer immédiatement des bornes, que ce soit à titre individuel (via le droit à la prise en copropriété) ou collectif (via une infrastructure de recharge collective).
En revanche, elle prévoit plusieurs obligations destinées à préparer l’arrivée des bornes de recharge dans les immeubles résidentiels. L’objectif est clair : lever progressivement les freins à la recharge à domicile pour les utilisateurs de véhicules électriques.
Trois volets structurent ces obligations :
Depuis 2011, tout résident d’un immeuble (propriétaire ou locataire) peut faire valoir son droit à la prise en copropriété : il peut demander, à ses frais, l’installation d’une borne de recharge sur sa place de stationnement privative. La loi LOM IRVE renforce ce droit en simplifiant les démarches et en encadrant strictement les possibilités de refus par la copropriété (impossibilité technique, solution collective déjà existante ou en cours de déploiement).
Depuis le 11 mars 2021, la loi LOM parking impose le pré-équipement de tous les parkings de plus de 10 places dans les immeubles neufs ou rénovés.
Autrement dit, chaque emplacement doit être techniquement prêt à accueillir une borne de recharge, avec un compteur électrique, un tableau de distribution et un chemin de câbles, même si aucune borne n’est installée initialement.
Enfin, la loi LOM IRVE, renforcée par la loi Climat et Résilience de 2021, impose aux syndics d’inscrire à l’ordre du jour d’une assemblée générale, avant le 1er janvier 2023, la question de l’Installation de borne de recharge en copropriété.
Même si la copropriété ne prévoit pas d’installation immédiate, le syndic a l’obligation d’ouvrir le débat, en vue de faire voter une étude de faisabilité technique et financière. Cette première étape est indispensable pour engager, si besoin, un projet d’équipement collectif.
Le droit à la prise en copropriété existe depuis 2011 et a été consolidé par la loi LOM. Ce droit permet à tout occupant d’un immeuble (propriétaire ou locataire) de demander l’installation, à ses frais, d’une borne de recharge individuelle sur son emplacement de stationnement.
En pratique, si vous disposez d’une place de stationnement, vous pouvez faire installer votre propre borne même si la copropriété n’a pas encore de solution collective. Le syndic ne peut pas s’opposer à cette demande, sauf motifs précis prévus par la loi : une impossibilité technique avérée, l’existence d’une installation collective déjà en place, ou encore un projet collectif déjà voté ou à l’étude. En dehors de ces cas, la copropriété ne peut refuser votre borne individuelle.
La démarche consiste à informer le syndic par lettre recommandée avec AR, en fournissant un descriptif technique du projet d’installation. Le syndic dispose de 3 mois pour répondre ou éventuellement saisir le tribunal en cas d’opposition justifiée. Passé ce délai sans refus valide, l’accord est réputé acquis et vous pouvez procéder aux travaux. Tous les frais sont alors à votre charge (matériel, électricien…). Notez que l’installation doit être réalisée par un professionnel certifié IRVE pour respecter les normes de sécurité en vigueur.
si ce dispositif garantit une solution individuelle pour chaque automobiliste, il montre ses limites lorsque de nombreux résidents souhaitent en profiter.
Multiplier les bornes individuelles via le droit à la prise peut rapidement devenir problématique. Cette solution individuelle impose une démarche spécifique pour chaque nouvelle demande, ce qui complexifie la gestion pour le syndic. Le compteur des parties communes n’est généralement pas conçu pour accueillir plusieurs bornes, limitant fortement les possibilités d’ajout. Dans la majorité des cas, seules deux ou trois bornes peuvent être raccordées.
De plus, le droit à la prise ne permet pas une facturation individuelle : les consommations sont prélevées sur les parties communes et doivent être traitées manuellement par le gestionnaire, ce qui alourdit considérablement la charge administrative. Enfin, cette approche n’est pas évolutive : elle ne répond pas à la montée en puissance des besoins de recharge à l’échelle de la copropriété.
C’est pourquoi, pour répondre aux besoins de plusieurs utilisateurs, une infrastructure collective dédiée à la recharge est mise en place en installant un nouveau réseau électrique, indépendant de celui de la copropriété. Déployé sur l’ensemble du parking, ce réseau prépare tous les emplacements, sans distinction, à l’arrivée progressive des véhicules électriques.
Cette solution, dédiée à la recharge des voitures électriques, permet une évolutivité au sein de la copropriété.
Grâce à cette approche, Amperus évite tout branchement sur les parties communes, supprimant ainsi les risques de surconsommation et les problématiques de refacturation pour le syndic et la copropriété.
La loi LOM parking a introduit une obligation de pré-équipement électrique des parkings d’immeubles neufs, afin que chaque place puisse recevoir une borne ultérieurement. Cette mesure concerne les infrastructures de recharge (IRVE) à mettre en place dès la construction du bâtiment. Pour tout permis de construire déposé après le 11 mars 2021, si le parking de la résidence compte plus de 10 places, alors 100 % des emplacements doivent être pré-équipés (conduits, câblage, dispositifs de sécurité)
En dessous ou égal à 10 places, il n’y a pas d’obligation de pré-équipement complet.
À noter que “pré-équipé” ne signifie pas équipé de bornes.
Cela consiste à installer un compteur dédié à l’installation collective, ainsi que les tableaux de distribution et chemins de câbles, afin de faciliter la pose de bornes de recharge ultérieurement.
Cette obligation s’applique d’abord aux immeubles neufs postérieurs à mars 2021, mais pas seulement. Un décret de 2016 avait déjà introduit des exigences pour les permis de construire déposés entre le 1ᵉʳ janvier 2017 et le 11 mars 2021, avec des taux de pré-équipement partiel (au moins 50 % des places dans les parkings jusqu’à 40 places, et 75 % au-delà)
De plus, la loi LOM étend le principe aux rénovations importantes : si un immeuble ancien entreprend des travaux de parking ou d’électricité représentant au moins 25 % de la valeur du bâtiment, il doit en profiter pour pré-équiper ses emplacements de stationnement
En somme, la loi LOM borne de recharge copropriété vise à ce que toutes les nouvelles copropriétés soient “prêtes pour la recharge” dès leur construction, et que l’ensemble du parc immobilier existant anticipent la transition vers la mobilité électrique, en facilitant l’installation de solution de recharge collective.
Afin d’encourager les projets collectifs, la loi LOM borne de recharge copropriété impose aux syndics de copropriété de soumettre la question des bornes de recharge au vote en assemblée générale.
Concrètement, avant le 1er janvier 2023, chaque syndic devait inscrire à l’ordre du jour d’une AG la décision de réaliser une étude technique et financière en vue d’installer des bornes dans l’immeuble. Cette résolution est votée à la majorité absolue.
Si l’étude est adoptée et réalisée, le syndic peut ensuite proposer, lors d’une assemblée générale ultérieure, le projet d’installation des bornes (accompagné de l’étude, des devis et du plan de financement), à nouveau soumis au vote à la majorité absolue.
Et si le projet collectif est refusé ?
Dans ce cas, le droit à la prise individuel reste applicable : les copropriétaires qui le souhaitent peuvent alors faire installer leur borne à titre privé, sous réserve du respect des règles en vigueur.
Parce que faire évoluer un parking vers l’électromobilité représente un investissement important, plusieurs aides sont disponibles en 2025 pour l’installation de bornes en copropriété.
Pour les projets collectifs, la principale aide à linstallation de borne électrique en copropriété est le programme Advenir, piloté par l’Avere-France. Ce dispositif subventionne jusqu’à 50 % des coûts d’installation hors taxes pour les infrastructures de recharge collectives ouvertes à l’ensemble des résidents.
L’aide est plafonnée à 8 000 € pour les parkings jusqu’à 100 places, avec une majoration de 75 € par place supplémentaire au-delà de 100 emplacements. Ce soutien peut couvrir une part significative du coût d’un projet collectif.
En tant qu’acteur référencé auprès de Logivolt, Amperus permet aux copropriétés de faire financer le reste à charge : Logivolt prend en charge ce coût pour les parkings de plus de 20 places. Ainsi, la solution de recharge revient à 0 euro pour la copropriété.
La loi LOM et ses textes d’application prévoient des obligations de pré-équipement des parkings pour faciliter l’installation future de bornes de recharge. Pour les bailleurs sociaux, ces exigences dépendent notamment de la date du permis de construire ou de la déclaration préalable, du nombre de places et de la nature des travaux réalisés.
Ces obligations de pré-équipement concernent certaines constructions neuves et rénovations importantes, selon les caractéristiques du parking et la nature des travaux. Elles ne signifient pas que l’ensemble des parkings existants du parc résidentiel doit être immédiatement équipé. Pour les bailleurs sociaux, il est donc essentiel de distinguer les obligations réglementaires applicables à leurs opérations des possibilités d’équipement du patrimoine existant.
Depuis le 1er janvier 2025, une obligation d’installation de points de recharge s’applique à certains parkings de bâtiments existants à usage non résidentiel, comportant plus de 20 places de stationnement. Elle concerne également les bâtiments mixtes lorsque plus de 20 places sont destinées à un usage non résidentiel.
Cette obligation vise les bâtiments appartenant à des entreprises de plus de 250 salariés répondant aux critères financiers prévus par la réglementation : un chiffre d’affaires annuel supérieur à 50 millions d’euros ou un bilan annuel supérieur à 43 millions d’euros.
Les parkings exclusivement résidentiels des bailleurs sociaux ne sont donc pas concernés par cette obligation spécifique. En revanche, les parkings associés à des bâtiments mixtes peuvent être concernés pour leur partie non résidentielle, selon leur configuration et les conditions réglementaires applicables.
L’absence d’obligation générale d’équiper immédiatement les parkings résidentiels existants ne signifie toutefois pas qu’il faut attendre pour agir. Anticiper les besoins de recharge permet aux bailleurs de planifier le déploiement des équipements et d’accompagner progressivement l’évolution des usages de leurs locataires.
Au-delà des obligations applicables aux constructions neuves et aux rénovations importantes, les bailleurs sociaux peuvent choisir d’équiper progressivement leurs résidences existantes en infrastructures de recharge collectives.
Cette approche consiste à déployer un réseau électrique dédié et à pré-équiper les places de stationnement afin de permettre l’installation progressive de bornes individuelles, au rythme des besoins des locataires. Elle évite de multiplier les installations indépendantes et facilite la gestion de la recharge à l’échelle du patrimoine.
Avec Amperus, les bailleurs sociaux peuvent bénéficier d’une solution financée par Logivolt, filiale de la Caisse des Dépôts, permettant de déployer l’infrastructure collective sans mobiliser de budget d’investissement pour le bailleur, sous réserve de l’éligibilité.
Amperus gère chaque étape, de l’étude technique au déploiement de l’infrastructure, pour faciliter la mise en œuvre des projets et anticiper les besoins futurs des résidents.
Cette démarche permet de préparer le parc immobilier à la montée en puissance des véhicules électriques, tout en maîtrisant les investissements et en limitant la charge administrative.
La loi LOM sur les bornes de recharge en copropriété a instauré un cadre réglementaire favorable au développement de la recharge électrique dans l’habitat collectif.
Sans obliger chaque immeuble à s’équiper immédiatement de bornes, elle garantit le droit à la prise et incite les syndics et les promoteurs à anticiper les besoins, notamment grâce au pré-équipement des parkings et à l’étude de solutions collectives. Pour les copropriétaires et les conseils syndicaux, anticiper ces évolutions permet de faciliter le déploiement de la recharge et d’éviter les difficultés liées à la multiplication des installations individuelles.
Étudier dès maintenant un projet collectif avec un opérateur spécialisé permet de préparer l’avenir et de valoriser son immeuble. Amperus accompagne les copropriétés de l’étude à l’installation des bornes, jusqu’à leur mise en service et à la gestion quotidienne de la recharge, sans frais pour la copropriété, grâce au financement de l’infrastructure et à une facturation individuelle des consommations.
Les bailleurs sociaux sont également concernés par ces enjeux d’anticipation. À l’échelle de leur patrimoine, le déploiement d’infrastructures collectives permet de préparer les parkings existants aux besoins croissants des locataires et d’accompagner progressivement la transition vers la mobilité électrique.
La loi LOM contribue ainsi à préparer les parkings de l’habitat collectif aux évolutions de la mobilité électrique, aussi bien dans les copropriétés que dans le parc résidentiel social.
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